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华创证券:招商蛇口销售继续高增,拿地相对积极

时间:2019-10-19 14:23:30 来源:米贝新闻网

乐居财经新闻华创证券发布招商蛇口8月份销售数据点评。

9月9日,招商蛇口公布了该公司8月份的销售数据。今年8月,该公司签署了价值180.6亿元人民币的合同,同比增长36.1%。合同面积达到93万平方米,同比增长41.3%。8月,公司新增建筑面积151.5万平方米,同比增长113.9%。土地总价格101.4亿元,同比增长41.2%。

点评:8月份销售额达到181亿元,增长+36%,1-8月份销售额达到1386亿元,增长+34%,销售额保持高位。8月,公司实现合同签约金额180.6亿元,比上个月增长6.6%,比上年增长36.1%,高于凯里50家主要住房企业月平均增长22.5%。合同面积达到93万平方米,环比23.3%,同比+41.3%,明显高于我们跟踪的45个城市7月份合同面积同比-9.6%。平均销售价格为19416元/平方米,同比增长21.8%,而18年同比增长5.8%。1-8月,公司实现合同总额1385.8亿元,同比增长34.1%,同比增长0.3%。合同面积达到7.295亿平方米,比上个月同期增长50.7%,低于上个月的-1.5%。1-8月累计平均销售价格为18,998元/平方米,为18年-7.9%;该公司的销售额在8月份继续高速增长。考虑到9月至11月基数较低,公司布局优良(84%的一、二线城市没有结转到储土场,31%的大湾区),在一、二线市场韧性较强的背景下,预计今年年初全年销售额将比预期更有可能。

8月份征地101亿元,同比增长41%,征地/售房比例为56%。凭借融资优势,土地收购公司8月份在土地市场积极收购合肥、福州、Xi、长春、海门等10个城市共11个项目,新增建设用地151.5万个,同比增长113.9%,相当于地价101.4亿元,同比增长41.2%。土地面积权益比例为67.5%,高于上月的+3.3%。底价为6689元/平方米,月环比+89.3%,年环比-34.0%。其中,合肥、张家港、福州项目的底价均在1万元以上,海门邮轮工业园20万元的底价仅为129元/平方米。土地收购/销售占公司总收入的56.1%,高于上月的+28.1%。征地/售房比例连续两个月上升,征地逐渐转为正值。1-8月,公司共收购土地45块,总规划面积688.2万平方米,同比增长-30.6%。土地总价格为552.5亿元,比上年增长31.4%。土地面积权益比例为59.1%,而18年+3.8%。土地收购占销售额的39.9%,同比下降15.3%;从18年前开始。平均底价为8028元/平方米,比18年的平均底价高出10.8%,主要是因为该公司在主要一线和二线城市对土地的控制力度加大。

投资建议:销售将继续高速增长,土地收购将相对活跃,“强力推动”评级将保持不变,蛇口重组后将积极向多维度转变,管理改革、营业额提升和整合将加快。公司拥有一、二级优质土壤储量,尤其是粤港澳及海湾地区的资源储量含金量极高。占有土地具有“市场化+非市场化”的强大优势。此外,作为大湾区的核心目标,随着粤港澳台大湾区规划的推出,公司的资产价值预计将进一步大幅增加。19-21年来,我们保持公司每股收益分别为2.32元、2.78元和3.34元。目前的股价相当于19-20年间市盈率的8.7倍和7.3倍,比每股35.20元的净资产值低43%。作为行业领导者,公司有望受益于行业集中度的提高、一线和二线的加强——大湾区的布局赋予未来更大的销售灵活性,保持26.4元的目标价格,并保持“强力推动”评级。

风险提示:房地产市场监管政策收紧超出预期,行业基金收紧超出预期。

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